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離婚と不動産

離婚の際の不動産の処分の問題

離婚の際、養育費や慰謝料と共に問題になるのが財産分与です。そしてその中
でも難しいのが不動産の問題です。はっきり申し上げまして、私たち専門家でもでも悩ましい問題です。

マイホームを買ったのに離婚することになった。妻が連帯保証人や連帯債務者になっている。名義が夫婦半分ずつになっている、などのご相談が当事務所にも多数寄せられます。しかも、購入してわずか数年というケースも珍しくありません。

そして、夫が不倫をしたなどが原因で離婚することになったとしても、離婚原因が夫にあるから、妻に有利な財産分与ができるというわけでもありません。基本的には離婚の責任がどちらにあるかということと財産分与とは、分けて考えなければいけません。

ここではこの不動産の問題について考えることにします。
長くなりますが、お付き合いください。


離婚と不動産の名義変更について

離婚するとき、夫が家を出て行き、妻と子がそのまま住み続けるという場合があります。
このとき、夫の持ち分を財産分与によって妻が譲り受けることで妻の単独所有にすることが
できますが、この場合に注意しなければならないことがあります。


(1)離婚にともなう財産分与であっても、不動産名義の移転非課税
とならない。


離婚に伴い、自宅を妻に財産分与する場合、夫は妻へ自分の所有権を譲渡したことになり、夫は譲渡所得税の課税をされる場合があります。
もちろん、税金は買った値段よりも高く売った場合に発生する利益に対して課税されますか
ら、そんなに心配する必要はありませんが・・・。

ちなみに、離婚が成立した後で、元妻へ所有権を移転した場合、親族間の売買ではないの
で、たとえ夫の側に利益が発生しても、居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除が適用できる可能性があります。

いくらで自分の持分を離婚した相手に売るのかにもよりますが、場合によっては離婚が成
立してから持分売買をしたほうがいい場合もあることは知識として覚えておかれるとよいと思います。

(2) 抵当権が設定されたまま離婚に伴い所有権だけを移転する場合、抵当権者の
承諾を得る必要がある。


民法では、抵当権が設定された不動産の所有権は、抵当権者の承諾なしに変更する
ことが可能としていますが、現実はちょっと違うようです。

まず、住宅ローンを借りる際に銀行と取り交わす「金銭消費貸借契約」には、「抵
当権の目的となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に銀行の承諾を得る
こと」と書かれている場合がほとんどだと思います。契約書を確認してみてください。

離婚して不動産の名義を変える時は、銀行へ連絡し、承諾を得る必要があ
るのです。しかし、簡単に承諾してくれないケースが多いようです。

ローン返済中の住宅名義を財産分与するときの問題点


住宅の所有権と住宅ローンの利用によって設定された抵当権は、別々に考える必要
があります。そして、婚姻関係と債務の関係は、まったく関係がありません。つま
り、離婚によって所有権を財産分与しても、住宅ローンの債務については、別に対
処する必要があるのです。

住宅ローンが残ったままの財産分与の問題点

(1) 住宅ローンの名義が出ていき、財産分与を受けた側が住み続ける場合。

そもそも住宅ローンの原則は、「申し込み人である本人が所有し、居住するための
家に対して融資されたもの」です。(銀行とのローン契約書を良くお読みください。ほとんどの場合こうなっているはずです。)この大前提が離婚によって崩れてしま
うわけです。

そうなると、当初の融資条件とまったく異なる状態になるため、銀行側は融資した
お金の
一括返済を求めてくる可能性があります。(私の経験ではそのような請求をされた方は存じませんが、絶対にないとは言えません)



(2)夫名義の住宅ローンに対して、妻が連帯債務者あるいは連帯保証人になって
いる場合。


もし、銀行の承諾を得ず、所有権名義だけを夫から妻の単独名義へ変更できたとして
も、住宅ローンの連帯債務者や、連帯保証人という立場はそのまま変わりはありません。

離婚後、元夫の住宅ローンの返済が滞ることになれば、当然ですが、連帯債務者、連帯保証人へローンの返済請求がきますから、元妻は住宅ローンの返済を引き受けなければなりません。もし、返済を肩代わりできなければ、最悪の場合は競売となり、せっかく離婚協議で手に入れた家を結局は手放すことにもなりかねません。

元夫は家を出ることで新たな生活費が発生し、さらに住宅ローンの返済も負担する
ということで、経済的には相当な負担を強いられることになり、返済が滞る可能性
もあり得ます。

離婚協議においては、感情的ではなく、現実的な負担割合にしなければ、結局は双方にとって困ることとなりかねません。

離婚と住宅ローンの名義変更(抵当権について)

離婚に伴い、家も住宅ローンも夫から妻へ名義を移行したいという場合があります
。家の名義については、前述の通りですから、住宅ローンについてお話します。

住宅ローンは銀行と申込人の間で交わされたお金の貸し借りで、夫婦と言えども、簡単に名義を入れ替えることはできません。それは連帯債務者でも、連帯保証人でも同じで、離婚するからと言って勝手に名義を変更することはできません。 かならず、抵当権者である銀行の承諾が必要なのです。

この場合、住宅ローンを引き受ける人が新たに住宅ローンを申し込み、今までのロ
ーンを一括返済することで、実質名義を入れ換えるということはできないでしょうかというご相談があります。

夫名義で住宅ローンを組んでいる場合で、これを妻が家に住み続けるからという理由で住宅ローンも妻名義にしたいと思えば、妻にそれなりの収入がなければなりません。

一定以上の収入がない場合、いくら担保となる自宅があっても住宅ローンは貸して
くれない可能性が高いです。


このハードルをクリアーできれば、住宅ローンの名義を移し変えることが可能にな
りますが、私が来いえいる限りでは、一般的には困難な場合が多いようです



では、次に住宅ローンの返済中にある自宅を財産分与する場合、具体的にはどのよ
うな対策が考えられるか、ですが

住宅ローン返済中の自宅を分与するための対策例

離婚に伴い、婚姻後に取得したマイホームを財産分与する場合、本来ならば夫婦の共有
財産として他の財産と同様に分与を行えばよいことです。


ところが、もしも住宅ローンを返済中の場合には、融資を受けている金融機関が関わってき
ますので、単純に夫婦間の希望のみでの分与を行うわけには行かないのが実情です。

このような場合に考えられる方法としては、(1)負担付贈与、(2)夫婦間売買、(3)売却、
(4)現状のままの4つが挙げられます。

(1)負担付贈与

受贈者(贈与を受けた側)に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与です。

例 夫の持分が9/10、妻の持分が1/10の場合で夫が妻に持分を贈与する場合。(以下
同じ)
@ 妻が債務を引き受けることを銀行に申し込む
A 銀行の承諾
B 夫名義の住宅ローンの移転
C 銀行が夫の債務を免責する(つまり夫は支払わなくてもよくなる)
D 妻が残りのローンをはらっていく

問題点
住宅ローンの融資をしている銀行などが債務者(夫)に対する債務を免責し、その債務を相手へ引き受けさせることの承諾を得なければなりません。(面積的債務引き受け)

実際問題として妻の収入などの問題があり、これが認められるためには相当の収入や財
産が無ければ認められないと思います。


因みにこれが認められたケースは「弊事務所では」経験したことがありません

(2)夫婦間売買
離婚成立後にもと夫婦がそれぞれ売主・買主になり共有持分を売買するものです。
@ 夫と妻で夫の持分9/10を売買契約する。
A 妻が資金調達をする。
B 妻が夫に代金を支払う。
C 夫が銀行に住宅ローンを完済する。

問題点
相手方の共有持分を適切な価格で買い取るための資金を調達できるかどうか。
あまりにも安い価格で売買をすると「低額譲渡」と言って、買主側に贈与税が生じる可能性
があります。


(3)売却マイホームを第三者に売却することで住宅ローンを一括返済します。
@ 第三者との売買契約
A 第三者が売買代金を支払う
B 住宅ローンを完済
C ローン完済後、手元にお金が残った場合・・・二人で分ける。

問題点
もっともわかりやすい解決方法ですが、すぐに買い手がつくのか、また、売却してもなおローンが残る場合(オーバーローン)離婚後の生活に及ぼす影響が大きいといえます。
オーバーローンで自己破産した方がいらっしゃいます。それはそれで一つの方法かもしれませんが・・・。

(4) 現状のまま
今現在は住宅ローンがあるため財産分与が難しいが、将来(例えばローン完済後)財産分
与を行いたいと言うとき、離婚協議書にその旨を明記しておき、そのときまでは現状維持
としておくものです。特にオーバーローンとなっている場合に、そのままにしておくことがある
ようです。

問題点
夫婦が連帯して住宅ローンの返済を行っていた場合、離婚してもその関係は変わらないこ
と、共有持分は離婚成立後それぞれの相続財産となることから、もしも再婚によって新たな
家族ができれば、権利関係がより複雑になります。

また、共有名義のままにしておくと、

離婚後もお互いの連絡がついている場合はいいですが、離婚後、一切相手との関わりがな
くなってしまったような場合、この共有名義の住宅を売ろうとしても手続きができない、という
ことが起こりえます。

そのため、いまは困らないからといってそのままにしておくのではなく、不動産の名義はどち
らか1人のものにしておくことがベストではあります。(今までの説明のとおり、かなり難しい場合があります)



現状維持とする場合、課税上は離婚成立時に財産分与があったものとして、分与側(財
産を手放す人)は譲渡所得の申告(譲渡所得税が生じない場合には、「譲渡所得の内訳書」の提出)をしておくほうがよいようです。

なぜなら、将来、実際に登記簿上の所有権の移転を行った際、税務署から贈与ではないか
と疑われることを防ぐ効果が期待できるからです。
詳しくは、最寄りの税務署へ問い合わせをしてみてください。



よくあるご相談で住宅を売却し、住宅ローンが残っている場合についてもう少し考察をして見ます。

(1) 住宅の価値がローン残額より多い場合
たとえば、自宅が2000万円で売れ、ローン残額が1200万円であるとします
。この場合、住宅の価値>ローン残額ですから、もし自宅を売却してローンを返済
すれば、手元に800万円の現金が残ります。

そうすると、この住宅には、現在800万円分の価値があると考えることができます。
あとは、この住宅が800万円分価値があるとして、原則として2分の1ずつ分配すれ
ばいいのです。(2000−1200)÷2=400 一人400万円ずつ分配。


では、自宅を手放さず、維持してどちらかが住み続ける場合は?

たとえば夫が住み続ける場合を考えると、夫は、800万円の価値がある自宅を1
人で利用できることになります。そうすると、普通は所有権の名義も夫1人のもの
にするでしょう。

しかし、本来はこの自宅の価値は半分ずつ夫婦が取得できますので、夫は、妻に対
し、400万円分を支払わなければなりません。

夫に全くほかにお金がない、という場合にはその金額を受け取ることが難しくなり
ますので、分割払いにして公正証書を作成するなど、お金を確保する方法を考えな
ければなりません。

またこの場合、住宅ローンも残り続けることになりますが、もし夫がローンを滞納
して自宅が競売にかけられたとしても、売り値の方がローンより高ければ、妻に支払いの請求が来る可能性は低いといえます。

これが自宅の価値がローン残額よりも高い場合の処理方法です。


では逆に住宅の価値がローン残額よりも低い場合はどうでしょうか。

たとえば、自宅をいま売却すると1000万円で売れるけれども、ローン残額が
1500万円であるという場合です。
(オーバーローン)

この場合、財産分与の判断では、この自宅に経済的価値がないと判断されます。
なぜなら、いま売却してもすべて銀行にローンとして代金を持って行かれてしまい、手元には全くお金が残らないからです。つまり、まだ自宅は自分たちの財産になっ
ていない、ということです。


この状態で、自宅を手放す場合を考えてみます。

自宅を売却した場合、売値は1000万円になりますが、ローンが1500万円あ
りますので、その代金はすべてローン返済にあてられるのが通常です。そうすると
自宅を売っても500万円のローンが残ります。このローンをどうするかは財産分
与の問題ではありません。
借金については、財産分与の対象とならず、各自がそのまま責任を負うということ
になります。
つまり、ローンを組んだ名義人や、保証人は、そのまま責任を負うということです。

この場合、離婚したから半分にしてほしいとか、保証人から外してほしいとかいう
ことも基本的にはできません。
離婚後はどちらが支払っていくかを協議したり、あるいは、支払えないため破産な
どの方法で解決するかを検討することになります。

 

反対に、自宅を維持する場合を考えてみましょう。
夫が自宅に残り、妻が出て行く場合を考えます。この場合も、住宅には価値がない
ことになりますので、財産分与の対象とはなりません。
そのため、さきほどの場合と同様、夫婦間でお金のやり取りはなく、ローンや保証人
もそのまま、ということになります。
ただ、この場合、夫は自分が住む住宅のローンを払うのに対し、妻にはメリットが
ないまま、ローンの支払義務が残ることになると不公平な感じがします。
そこで、このような場合、上記で取り上げたような、保証人から抜けるという方法
を考えるのが通常ですが、銀行によっては簡単に了承してくれないところもあるので十分に、この点について協議を行っていく必要があります。

 ぜひ、お世話になっている不動産屋さんやハウスメーカーさんなどにも相談し、現在の不動産の価値など把握しておかれることをお勧めいたします。

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